연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
봉원곤
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
박승욱경관
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
빡 늘
CruisePro

비즈니스매매, Business Broker에게 맡겨라

하병갑 0 1,406 2016.12.20 10:55

17a248f9dba1e33986affbde515506cd_1482184

 

일반적으로 부동산 중개사(real estate salesperson) 자격을 취득하면 부동산회사(real estate licensee)에 소속돼 지점장(branch manager)의 감독하에 주택, 비지니스, 상가 매매업무와 세입자관리 등 부동산업무를 수행할 수 있다.

 

일반적으로, 가장 먼저 주택 매매업무부터 시작해서 몇 년간의 경험이 쌓이면 비즈니스, 농장, 상가매매 등 전문분야를 선택하게 된다.

 

그럼, 비즈니스 중개사(business broker)는 누구인가? 집 부동산 중개사와 차이는 무엇일까?

 

비즈니스 중개사는 비즈니스 판매자(vendor)/구매자(purchaser)를 위해 매물인 비즈니스의 시장가치를 평가하고, 마켓팅을 통해 그 것에 적합한 구매자를 찾아서, 구입 가능하도록 흥정을 붙이는 역할을 한다. 그러나, 구매자가 첫 번째로 소개받은 매물을 구입할 확률은 30%에 불과해 여러 비즈니스 대안을 준비해 둔다.

 

한편, 집 부동산 중개사는 토지와 건물같은 유형(고정)자산을 판매하는데 반해 비지니스 중개사는 기대수익 같은 무형자산을 파는 차이가 있다. 

 

이처럼 무형자산에 가격을 매겨 판매하려면 비즈니스 중개사는 집 부동산 중개사의 마켓팅 능력은 기본으로 갖추어야 한다. 

 

여기에 추가로 설립할 사업구조(개인사업자/파트너쉽/법인)가 비지니스에 미치는 영향, 재무제표의 일반적인 분석과 이해를 통해 수익성(profitability)과 현금 유동성(cashflows), 매매와 관련된 일반적인 세금문제, 비즈니스의 시장가치 평가, 리스계약서상 점유와 관련된 법적 이슈에 대해 일반적인 이해력을 갖추고 있어야 한다. 

 

특히, 비즈니스 시장가치의 구성요소인 재고상품, 유형(고정)자산, 무형자산의 가치를 한 가지 방법이 아니라 다면 평가방법을 통해 제대로 평가할 수 있어야 한다. 

 

이때, 사실 회계사의 비즈니스 가치평가는 별로 믿을 게 못 된다. 너무 보수적으로 영업권을 평가해서(과소평가) 현실적인 시장가치를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 

 

“싼 게 비지떡”이라는 말이 있다. ‘비지니스 가치평가’ 기술을 익히려면 비지니스 중개사들은 수 년간의 노력과 훈련을 해야 한다. 3개월간의 집 부동산매매의 초보지식만으로 집을 잘 판다고해도 성격이 다른 비즈니스 매매에는 한계가 있게 마련이다.

 

따라서, 집은 주택매매 전문 부동산 중개사에게 맡기고, 비즈니스 매매는 비지니스 전문 중개사에게 맡겨야 만족스런 결과를 얻을 수 있다.

 

법/회계 전문가의 도움없이 비즈니스를 구입한 후에 “바가지를 썼다” 든지 “깡통 비지니스를 구입했다”고 중개사를 원망하는 경우를 많이 봐왔는데 대부분 커미션을 아끼기 위해 비즈니스 매매에 전문성이 없는 집 부동산 중개사를 통해 비지니스를 구입한 경우가 대부분이었다.

 

서비스의 댓가인 커미션도 비지니스 부동산 중개사가 집 부동산 중개사보다 훨씬 비싸다는 점이 그 업무의 복잡성과 난이도를 반증한다. 

 

다행히도, 오클랜드에는 Link, ABC, Clyth Macleod 등 비즈니스 매매전문 중개회사에 한인 비즈니스 중개사들이 적어도 한 명이상이 자리를 잡고 있어서 이들의 도움을 받으면 구매자 입장에서는 비교적 안심하고 비즈니스를 구입할 수 있고, 판매자 입장에서는 만족스런 가격으로 판매할 수 있다.   

 

매매계약서에 서명하고 나면 법적조언 불가능 

 

매매계약서에 쌍방이 서명하고 나면 극단적으로 말해서 구매자 측  법무사(Conveyancer)/변호사의 할 일이 없어진다. 왜냐하면, 계약서 서명 전에 계약서나 회계자료 검토한 후 결점을 발견해 가격인하의 지렛대로 사용하거나 자기 고객인 구매자를 보호하고 이익을 늘리기 위해 특정조건을 특약에 별도로 첨부하거나 인쇄된 일반계약조건을 수정하는 일이 그들의 가장 중요한 법적조언이기 때문이다. 

 

비즈니스 매매계약서는 첫 페이지가 매매계약 요약서로서 가장 중요한 부분이다. 

 

특히, ‘업종(Description of business)’ 란은 리스계약서와 마찬가지로 신중히 기재해야 한다. 나중에 이를 변경하려면 건물주의 승인을 다시 받아야 하고 업종을 변경하거나 추가할 경우 렌트비가 인상되는 요인이 되기도 하기 때문이다.

 

리스계약서를 참조하여 리스 상세내역(lease details)을 정확히 기재하면서 건물주 승인(landlord’s consent)일은 계약일(Agreement date)로부터 2주후 세틀일 1주 전쯤으로 여유있게 잡는 게 좋다.

 

특약 뒷면의 ‘Schedule 1’ 페이지에 기재하는 유형(고정)자산(tangible assets)과 무형자산(intangible assets)도 재무제표의 고정자산이나 무형자산 일람표를 참조해 꼼꼼히 기재해야 한다. 기재하지 않은 유, 무형자산은 판매자가 판매한 비즈니스 가격에서 제외돼 별도의 개별 자산으로 매매할 수 있기 때문이다.

 

유형(고정)자산으로는 차량, 사무용가구, 각종 비품(Plant & Equipment), Leasehold improvements 가 있고, 무형자산으로는 상표권과 인터넷 도메인, 상품제조법과 같은 지적재산, 영업권, 그리고 각종 권리가 포함돼 있다. 

 

또한, 직원승계의 승낙여부도 조심해야 한다. 불필요한 직원을 패키지 계약조건상 인수하다 보면 나중에 인원감축이 필요할 때 고용관계법상 할러데이 페이는 물론, 감원위로금(redundant pay)까지 지불해야 하는 부담을 지게 된다.

 

비지니스 매매는 항상 GST zero-rated(0%)인가?

 

정답은 ‘No’다. 

 

비지니스 매매는 ‘기업계속주의(Going Concern)’의 적용으로 GST zero-rated (0%)가 적용돼 매매쌍방이 GST를 안주고 안받는 것이 일반적이다. 그러나, 여기에는 아래 여러 조건들을 동시에 만족시켜야 한다는 전제조건이 있다.

 

우선, 매매 쌍방이 적어도 세틀일(settlement date) 전까지 GST등록이 돼있어서 계약서상에 GST번호를 기재해야 하고, 판매자는 과세활동(taxable activities)을 세틀일까지 중단없이 계속해야 하고, 구매자는 판매자의 자산을 인수해 비록, 인수 후 마음이 바뀌어 업종을 전환하는 한이 있더라도, 세틀일까지는 판매자가 그 동안 해 온 동일한 과세활동을 계속할 수 있어야 한다(capable of being carried).   

 

위 규정중 한 건이라도 위반한 사실이 드러나면 조만간 판매자는 IRD로부터 GST를 납부하라는 통지서를 받게 된다. 이때, 구매자가 이미 사라졌다든지, 찾았다 해도 납부를 거절할 경우 법에 호소하는 일만 남게 된다.  

 

하병갑 객원기자 

 

Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서 비지니스의 시작과 운영에 관한 세무/회계/법무상의 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 예외상황 등 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가인 회계사나 컨베이언서/변호사와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지않습니다. 

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

조앤제이
조앤제이 09-336-1155 각종 뉴질랜드 이민 비자 전문 Immigration Adviser Kyong Sook Cho Chun T. 093361155
Pin cargo limited
해운운송, 항공운송, 통관, 수입운송, 수출운송 T. 09-257-1199
오클랜드 중국문화원
오클랜드의 한 장소에서 10년 이상의 전통을 가진 중국어 전문어학원 410 - 6313 T. 09-410-6313

가게 리스, 계약만 잘해도‘절반의 성공’

댓글 0 | 조회 1,881 | 2017.03.22
비즈니스를 시작하려면 거래 쌍방이 맺는 비즈니스 매매계약서와 건물주와 세입자가 맺는 가게 임대차계약서 즉, 리스계약서 작성이 필수적이다. 계약만 잘해도‘절반의 성공’을 보장하는 리… 더보기

현금, 비지니스의 혈액

댓글 0 | 조회 1,116 | 2017.03.07
사람 몸 속의 혈액이 힘차게 온 몸을 잘 돌면, 몸이 따뜻해지면서 건강을 유지할 수 있다. 이러한 사람 몸 속의 혈액은 비즈니스의 경우‘현금’에 해당된다.기업의 양대 경영목표인 수… 더보기

Small 비즈니스 Smart 하게 시작하기

댓글 0 | 조회 1,390 | 2017.02.22
가장 흔히 선택하는 비즈니스 구조로 개인사업자, 파트너 쉽, 회사가 있다. 어떤 종류를 선택하느냐에 따라 세금의무와 융자를 얻고 투자 받을 수 있는 기회에 큰 영향을 준다. 적합한… 더보기

사업성공을 위한 좋은 습관과 절세방법

댓글 0 | 조회 1,175 | 2017.02.09
“일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다”는 서양속담이 있다. 부지런해야 성공한다는 뜻이다. 이 말은 비즈니스에 있어서도 동일하게 적용된다. 실패하는 비즈니스 뒤에는 게으른 오너가 있기… 더보기

사업성공과 실패의 관건(2) - 상업용 리스계약서 작성

댓글 0 | 조회 1,238 | 2017.01.25
복잡한 비즈니스/부동산 매매계약을 위해 회계사나 독립 법무사(Conveyancer)/변호사의 도움을 받더라도 계약서 내용을 대강이라도 이해하고 있다면 중개사를 통해 가격흥정을 할 … 더보기

사업성공과 실패의 관건(1) - 비즈니스 매매계약서 작성

댓글 0 | 조회 2,073 | 2017.01.10
새로 비즈니스를 시작하면 우선 비즈니스 자체와 가게를 넘겨받는 것이 중요하기 때문에 비즈니스 매매계약서와 상업용 임대차계약서의 올바른 작성이 결국 그 비즈니스의 성공과 실패를 가르… 더보기
Now

현재 비즈니스매매, Business Broker에게 맡겨라

댓글 0 | 조회 1,407 | 2016.12.20
​일반적으로 부동산 중개사(real estate salesperson) 자격을 취득하면 부동산회사(real estate licensee)에 소속돼 지점장(branch manager… 더보기

이런 비즈니스 사지 말라!

댓글 0 | 조회 2,071 | 2016.12.07
뉴질랜드 현지인들의 한 달 총수입은 얼마나 될까?뉴질랜드 통계부의 최신자료에 따르면, 뉴질랜드 1인당 국민소득(GDP per capita)은 NZ$54,177 이다(2016년 6월… 더보기

‘중간결산’으로 향후 6개월을 계획하라

댓글 0 | 조회 861 | 2016.11.23
뉴질랜드 세무당국 IRD는 일반적으로 1세무년도(Tax Year) 기간을 4월1일부터 다음해 3월31일까지로 정해두고 있다.당해 세무년도 개시일로부터 6개월이 지난 10월이 되면 … 더보기

비즈니스 비용 청구하기

댓글 0 | 조회 1,495 | 2016.11.09
개인용(private)/가정용(domestic) 비용은 공제불가비즈니스의 주된 활동결과인 ‘소득(Income)’에서 관련 ‘비용(Expenses)’을 뺀 금액을 ‘순이익(Net P… 더보기

뉴질랜드 성공 비지니스의 황금률

댓글 0 | 조회 1,772 | 2016.10.26
뉴질랜드 한인 비지니스는 다른 영어권 국가의 비지니스와 별반 차이가 없다. 식당, 편의점, 세탁소(빨래방 포함), 여행사 등등.우리 한인들이 ‘소규모 비지니스’라고 생각하는 사업규… 더보기

무작정 사업은 ‘악마의 유혹’, 사업계획서로 시작하라

댓글 0 | 조회 1,186 | 2016.10.11
비지니스 관련정보의 수집과 체계적인 계획없이 무턱대고 창업하거나 사업체를 인수하는 것은 자칫 망하는 지름길로 이끄는 ‘악마의 유혹’이 될 수 있다.이를 예방하고 비지니스 성공을 돕… 더보기

뉴질랜드에서 Small 비지니스 시작하기

댓글 0 | 조회 2,058 | 2016.09.27
■ 전문가에게 조언을 구하라!“뉴질랜드에서 음식점을 개업하면 1년내에 25퍼센트가 문을 닫는다”는 통계가 있다. 새로운 사업체를 잘 인수한다면 일생 일대의 성공기회가 될 수도 있지… 더보기

2016 NZ경제운용방향 “성장율 3%...... 주택시장 개혁”

댓글 0 | 조회 1,515 | 2016.03.09
지난 3월2일, 오클랜드 상업회의소(Chamber of Commerce)와 매시대학이 공동으로 빌 잉글쉬 재정부장관을 초청해, 2016 정부 경제운용방향에 대해 연설을 듣는 기회를… 더보기

“집값 잡으려면 이민자 수 대폭 줄여야”

댓글 0 | 조회 1,905 | 2016.02.24
뉴-호 한 목소리, “이민자 수 1/3에서 절반까지 대폭 줄여야”뉴질랜드와 호주의 유력 정치인들이 한 목소리로 뉴질랜드와 호주의 집값 폭등과 사회공공시설 부족현상을 근본적으로 해결… 더보기

헉! 오클랜드 집값 가구소득의 9.7배

댓글 0 | 조회 2,185 | 2016.02.11
‘헬 오클랜드’… 내 집 마련 어려운 도시 공동 세계 4위뉴질랜드 최대의 도시, 오클랜드가 세계 9개국 367개 도시 (인구 1백만명이상의 87개 주요 대도시 포함)중 내집 마련이… 더보기

피치, “올해 NZ 집값 상승률 크게 꺾인다” 전망

댓글 0 | 조회 5,721 | 2016.01.28
세계 3대 신용평가사인 피치(Fitch)사가 올해 뉴질랜드와 호주의 집값 상승률이 크게 꺾일 것으로 전망했다. 피치사 금융팀의 벤 뉴이 이사는 CNBC와의 인터뷰에서 자사의 올해 … 더보기

당신은 뉴질랜드 중산층인가?

댓글 0 | 조회 2,961 | 2016.01.13
피끓는 청/장년기의 나이에 뉴질랜드 ‘드림’을 꿈꾸며 둥지를 박차고 이민 온, 한국의 ‘고학력 중산층’이라고 자부했던 우리는 지금 경제적인 여유와 정신적인 만족을 얻고 살아가는 ‘… 더보기

2015년 NZ Inside 3대 뉴스

댓글 0 | 조회 1,632 | 2015.12.22
1. 국회, 이민자 차별 ‘신 노령연금 개정법안’ 60:61로 부결 NZ First당이 발의해 노동당, 녹색당 등 모든 야당이 찬성한, 이민자 차별법인 ‘신 노령연금 개정법안(Ne… 더보기

뉴질랜드 노동당은 지금···

댓글 0 | 조회 2,553 | 2015.12.10
노동당, 차기 총선대비 당수의 젊은 측근 전진배치로 세대교체 실험 2017년 차기 총선에서 노동당은 다시 집권할 수 있을까? 금년 11월 30일 노동당 코커스(Caucus) 모임임… 더보기

“Go back to Korea” 연설한 NZ First당과 Ron Mark는 누…

댓글 0 | 조회 3,021 | 2015.11.26
“If you do not like New Zealand, go back to Korea(뉴질랜드가 싫으면 한국으로 돌아가라).” “절이 싫으면 중이 떠나라”는 한국 속담이 있다.… 더보기

아시안 이민자 몰려드는 타우랑아

댓글 0 | 조회 2,008 | 2015.11.11
2013 인구센서스: 타우랑아 성장율 가장 빠른 것으로 밝혀져 따뜻한 날씨와 탁 트인 바다가 있어 그 동안 유럽출신 키위들에게 “은퇴자의 천국”으로 알려진 타우랑아에 최근 오클랜드… 더보기

내무부 산하 Charities Services 연례총회를 다녀와서

댓글 0 | 조회 1,210 | 2015.10.29
지난 10월21일, 내무부(DIA) 산하기관인 Charities Services는 오클랜드의 엘레슬리 이벤트 센터에서 2백여명의 자선단체 대표들이 참가한 가운데, 지역사회의 자선단… 더보기

'한-뉴 사회보장협정’ 실무회담 연내 열기로

댓글 0 | 조회 3,904 | 2015.10.14
최근, 뉴질랜드 기초노령연금 개정법안과 관련, 외국출신 이민자에 대한 연금지급액을 뉴질랜드 체재 개월 수에 비례해 지급하는 법안을 야당들이 전폭적으로 지지했다는 우울한 소식에 이어… 더보기

야당 연합의 ‘노인연금 차등지급법안’ 60:61로 부결

댓글 0 | 조회 3,841 | 2015.09.23
- 향후 유사법안 통과시 이민자/해외거주 영주권자에 ‘직격탄’ - 지난 9월16일, NZ First당이 외국 이민자들의 뉴질랜드 노인연금 수혜기간과 수령액을 줄이려고 발의한 ‘노인… 더보기