연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
봉원곤
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
박승욱경관
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
빡 늘
CruisePro

On site Auction(현장옥션)과 Auction room( 옥션룸)의 비교 및 분석

데이빗 한 0 1,592 2016.05.02 10:40

*** 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브 가격 도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다리는 방법도 현명한 지혜중 하나 *********. 

 

최근에  부동산판매방법중 가장인기있는 옥션에 대한 진행 방법중 옥션실시장소에 대하여 자세히 검토해 보기로 한다. 우선 현장옥션(On site Auction)이라함은 부동산 물건 소재지에서 옥션을 진행하는것으로서 부동산 물건 한 개를 놓고 관심있는 바이어가 모여서 옥션을 진행하는 반면에 옥션룸에서의 옥션은 옥션을 실시하는 일반 옥션사무실룸에서 다수의 옥션매물을 놓고 다수의 바이어들이 관심있는 매물에 입찰하는 옥션방법을 말한다.

 

우선 On site Auction(현장옥션)을 살펴보면 부동산 매물이 소재하는 현장에서 직접 부동산을 보면서 관심있는 바이어들이 입찰을 실시하게 되므로 보다 생동감있는 현장 경매분위기를 연출할수있고, 더구나 한 개의 부동산매물을 매매하기위하여  시간의 제약없이 최대한의 높은 가격을 얻기위하여 옥션너는 자유롭게 바이어들의 경쟁을 유도할수있고, 바이어들은 현장의 부동산 매물을 직접보면서 입찰을 실시하게 됨으로 더 높은 구매욕구를 자극할수도 있다.  특히 부동산매물이 매력적인 경우에는 시장가격보다 더 높은 경쟁심리를 유발시킬수있다. 더구나 주변 이웃들의 관심이 발생하여 보다 많은 인원들이 옥션현장에 참석하여 심리적으로 한 개의 매물에 치열한 경쟁분위기를 연출하여 구매욕구를 더욱 자극할 수 있다. 현장에서 특정매물을 옥션을 치루기위한 사전 옥션사인 준비작업이 다소 필요하게 될수도 있다.

 

반면에 Auction Room에서 실시하는 옥션은 여러 개의 매물을 동시에 옥션을 실시하므로 특별한 장소의 옥션 준비를 하지 않아도 지정된 옥션룸에서 옥션을 편안하게 실시할수있고,  관심있는 이웃들의 참석을 하지않아도 다른 매물에 참석한 바이어들이 전체적인 옥션분위기를 연출하여 줌으로서 부담없이 옥션을 실시할수있다. 하지만 한장소에서 여러 개의 옥션매물들을 짧은 시간안에 연속해서 옥션을 실시해야되는 부담이 발생되어 다소 시간이 지연될경우 바이어들의 자유로운 비딩과 경쟁유발도 어려울수도 있고, 옥션도중 또는 유찰시  발생하는 협상(Nego)시에는 시간이 한정되어 매도 및 매도인을 위한 자유로운 협상에 대한 시간의 제약이 발생할수도 있다. 

 

지난번 옥션룸에서 몇 개의 옥션 진행중 옥션협상이 지연되어 정해진 옥션매물 시간들이 지연되어 매도 매수인들이 대기해야하는 불편함도 발생하게 되고 이에 따른 자유로운 비딩(입찰)과 협상에 많은 차질이 발생되거나 유찰되기도하고, 심지어는 참석하는 고객들에게 많은 불편을 야기하는 사례도 발생하게 된다.

 

그러므로 두가지의 옥션 진행장소에 대한 장,단점을 잘분석하여 자신의 부동산 매물과 잘 어울리는 판매 장소를 선택하여 보다 좋은 가격에 판매를 위한 최상의 선택을 할 필요가 있게된다.

 

특별히 최근에는 옥션룸옥션보다는 현장옥션을 선호하게 되고 현장옥션이 보다 많은 경쟁심을 유발시키고 더구나 시간과 장소의 제약을 벗어나서 한물건에 대하여 집중적으로 옥션을 진행하게 디므로 바이어들의 보다 많은 관심과 경쟁을 유발시키게 된다. 더구나  시간제약없이 충분한 시간을 갖고 경쟁비딩을 할수있게 하고  또한 입찰중에도 매도,매수인간에 입찰이 잘 안될경우 시간적여유를 갖고 협상(Nego)을 통하여 보다 좋은 결과를 유도할수 있다. 이와는 반면에 일반적으로 Auction Room에서의  진행은 진행상 여러가지 편리한 점도 있을수있으나 시간과 장소의 제약으로 자유로운 입찰분위기를 연출하는데 다소 불편한 점이 발생할수도 있다. 

 

최종적으로 옥션의 결과는 많은 관심있는 바이어들의 치열한 경쟁이 필수요소이고, 이러한 경쟁분위기를 어떻게 연출하고 어떤 방법으로 이끌어 가는 노하우가 또다른 결과를 다르게 초래할수있다.  매도인 입장에서는 단시간내에 경쟁을 통하여 (1) 리저브가격을 넘어가게 만들거나  (2) 리저브가격을 처음부터 일부러 시장가보다 높게 정해놓고 경쟁을 통한 최종입찰가격이 리저브에 도달하지 못한 시점에서 옥션이 중단되면 다시 재네고를 통하여 가격을 다시 올리는 고단수의 수법을 발휘할수있다.  (3) 어차피 옥션에서 매도인이 정한 리저브가격에 도달하지 못하면 옥셔너가 매도인의 허락없이 팔수없으므로 미리 리저브가격을 높게 설정하고 최종적으로 입찰가격이 중단되었을 때 협상을 통하여 다시한번 가격을 올려보는 시도를 해보고 더 이상 가격협상이 불가능한 경우에 최종적으로 리저브를 낮추어서 판매하는 지혜를 발휘할수도있다. 

 

이와는 반면에 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브가격도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다리는 방법이다. 이것은 아무리 경쟁을하여 높은 가격을 주더라도 리저브가격에 도달하지 않으면 낙찰을 받을 수 없으므로 괸히 본인 스스로 가격만 올려놓는 격이 되므로 처음에는 현명하게 기다리는 것이다. 또한 리저브가격을 돌파하더라도 결코 높은가격으로 비딩하지 말고 낮은 금액 단위로 승부를 하는 것이 경쟁하는 바이어들끼리 도움이 되는것이다. 다시말하면 리저브가격 넘어갔을 경우에는 비딩금액을 한번에 1만불씩 하지말고 1천불 또는 500불씩 비딩하는 것이다.

 

또한 비딩속도도 상대편에 따라 적절하게 가감하여 상대편을 제압할 수 있는 기술이 필요하게된다.  그러므로 부동산 경매를 준비하는 매도 및 매수인들은 경험있는 에이젼트의 조언에 귀를 기울여 현명한 선택을 하는데 많은 도움이 되었으면 하는 바이다.

 

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

Total Cleaning & Total Paint
cleaning, painting, 카펫크리닝, 페인팅, 물 청소, 토탈 크리닝 T. 0800157111
(주)뉴질랜드 에이투지
뉴질랜드 법인 현지 여행사 / 남,북섬 전문 여행사 - 패키지여행, 자유여행, 해외여행 / 진짜 열심히 일하는 사람들이 모인 회사!! T. 09 309 3030 T. 09 309 3030

현재 On site Auction(현장옥션)과 Auction room( 옥션룸)의 비교…

댓글 0 | 조회 1,593 | 2016.05.02
*** 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브 가격 도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다… 더보기

옥션(Auction)시 네고(Nego)하는 경우

댓글 0 | 조회 1,404 | 2016.04.27
**부동산매매시 리스팅 및 셀링에이젼트를 다르게하는 것이 경우에 따라서는 각자의 이익을 보호 ** 최근에 옥션이 부동산 판매 방법의 대세를 이루고있고 옥션도중에 협상(Nego)하는… 더보기

옥션과 네고의 판매 방법의 차이점 분석

댓글 0 | 조회 1,717 | 2016.04.04
부동산 물건 판매시 옥션과 네고의 차이점을 분석해 보고 각각의 부동산 물건의 특성에 맞는 방법을 적용하여 시장에서 가장 좋은 가격과 좋은 조건에 팔수있는 내용을 살펴보기로 한다.우… 더보기

멀티플오퍼 시튜에이션(상황)에 대하여

댓글 0 | 조회 2,460 | 2016.03.07
---매수인에게 부동산 물건을 구입할 수 있는 공정한 기회를 부여하고 매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건에 팔수있는 기회를 동시에 부여하게 된다------. 이번호에는 부동산매매시… 더보기

옥션과 네고의 판매 방법의 차이점 분석

댓글 0 | 조회 1,922 | 2016.02.29
부동산 물건 판매시 옥션과 네고의 차이점을 분석해 보고 각각의 부동산 물건의 특성에 맞는 방법을 적용하여 시장에서 가장 좋은 가격과 좋은 조건에 팔수있는 내용을 살펴보기로 한다.우… 더보기

옥션의 매력과 입찰요령

댓글 0 | 조회 1,570 | 2016.02.16
옥션은사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라…. 최근에 필자가 Au… 더보기

매도자 시장에서 매수자 시장으로 전환시 주의할 점

댓글 0 | 조회 2,842 | 2016.01.14
매도인은 새로운투자를통하여보다 많은수익을누릴 수 있는지역으로교체 투자를 적극적으로검토하고시세보다 저렴하게하여 빠른시간 내에 기존의매물을팔고 좋은 지역으로투자 유망한매물로적극적으로부… 더보기

Advice on selling Rentel properties with Tena…

댓글 0 | 조회 974 | 2015.12.23
임대인과임차인이서로적극적으로상대편의입장을이해해주는입장에서협상을하게되면은서로원-원(Win-Win)할수있는좋은방법.. 최근에부동산 거래시 주택에 세입자 문제로 인하여 많은 주택 판매에… 더보기

부동산 판매가 잘되게하는 요령..

댓글 0 | 조회 1,657 | 2015.12.09
부동산의상승과하락 국면에 따른 바이어들의 피드백과반응들을잘 살펴서 항상 탄력적이고 현실성있는 애스킹 프라이스를유지하는것이 중요한 요소중의하나 현재부동산가격이 상승국면에서 중국인 바… 더보기

멀티풀 오퍼(Multiful Offer)란 무엇인가?

댓글 0 | 조회 2,024 | 2015.11.25
-매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건을, 매수인에게는 공정한 기회와 Best 가격제시의 기회…-- 요즈음부동산 경기가 과열되어 부동산 판매시 흔하게 발생하는 멀티풀오퍼(Multif… 더보기

옥션의 진정한 매력과 참석요령

댓글 0 | 조회 1,324 | 2015.11.12
--치열한 경쟁을 통한 시장가를 뛰어넘는 좋은 판매방법 옥션 그리고 현명한 바이어들의 비딩요령…. 최근에필자에 수십개의 옥션현장을 참석하면서 겪었던 부동산 옥션현장 체험담을 교민과… 더보기

부동산 도입기, 성장기 성숙기국면의 특징과 성숙기에서의 부동산 투자안목 활용

댓글 0 | 조회 1,883 | 2015.10.29
성숙기에는 짧은 기간안에 상당한 투자수익을 얻을 수 있는 호기를 적극활용하는 지혜를--- 현재주택수요가 급증하고 택지수요가 많아짐에 따라 주택과 토지가격이 상승하고 있는 상황에서 … 더보기

이동용 소형주택(Potable Mini House)에 관하여

댓글 0 | 조회 2,071 | 2015.10.14
-저렴한 비용에 설치 및 이동이 편리하여 자투리 토지를 적극활용하여 주택난에 많은 도움이- 최근에주택가격이 고공행진을 하고 있는 가운데 주택구입에 관한 새로운 아이디어를 통하여 다… 더보기

옥션의 리저브 가격에 대하여

댓글 0 | 조회 1,434 | 2015.09.23
리저브가격에 옥션중에 탄력적으로 운영할수있으므로…매도인은 적극적으로 활요함으로시장 최고가 유도 가능할수있어.. 지난주 노스코트에서 진행된 옥션 매물에 대하여 리저브가격(Reserv… 더보기

Vendor 비딩이란?

댓글 0 | 조회 3,088 | 2015.09.09
내집마련의 기회를기회를계획하고있는바이어는과감한입찰계획을갖지않으면옥션에서좀처럼주택을구입하기는어려워….. 보통 옥션은매도인의입장에서볼때 단기간에 집중된광고 활동으로 매도자시장(Buye… 더보기

부동산 지분투자 및 소액투자에 대하여

댓글 0 | 조회 3,006 | 2015.08.26
- 유니타리 플랜 가동되는 내년에는 더욱 부동산 가격 상승예상 - 내집마련 first home buyer는 서두르는 것이 바람직 - 소액 지분투자를 통한 개발이익과 수익율을 극대화… 더보기

옥션에서 최종승리하는 비결

댓글 0 | 조회 1,673 | 2015.08.24
---다윗과 골리앗의 싸움에서 담대한 믿음과 자신감으로 옥션에 임하면 심리적으로 상대편을 제압하여 승리할수 있고, 더나아가 지피지기면 백전백승의 노하우를 지혜롭게 발휘할 때----… 더보기