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멀티플오퍼 시튜에이션(상황)에 대하여

데이빗 한 0 2,460 2016.03.07 11:08

---매수인에게 부동산 물건을 구입할 수 있는 공정한 기회를 부여하고 매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건에 팔수있는 기회를 동시에 부여하게 된다------.  

 

이번호에는 부동산매매시 자주 발생하는 멀티플 오퍼(Multiple Offer)에 대하여 알아보기로 한다우선 요즘 부동산시장에서 자주 발생하는 멀티플오퍼 시튜에이션(상황)에 대하여 간단히 설명해 보기로 한다.

 

한 개의 부동산물건에 대하여 관심있는 두명 이상의 바이어가 동시에 오퍼를 만들어서 매도인에게 프레젠테이젼을 진행 할 경우를 멀티플 오퍼 시튜에시션(Multiple Offer Situation)이라 하고 이런 경우에 다수의 매수인에게 부동산 물건을 구입할 수 있는 공정한 기회를 부여하게 하고 매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건에 팔수있는 기회를 동시에 부여하게 된다. 이와는 반대로 프리옥션 오퍼(Pre Auction Offer)는 지난호에 대하여 설명한 것처럼 옥션전에 오퍼를 작성하여 매도인이 원하는 금액에 도달하면 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션을 앞당겨서 옥션을 실시해서 판매하는 것을 말한다. 이와는 달리 Multiple Offer는 관심있는 두명이상의 바이어들이 오퍼를 작성하여 오퍼를 매도인에게 동시에 제시하고 제일 좋은 오퍼를 한 바이어의 오퍼를 선택해서 파는 것이 멀티플오퍼라고 칭한다.


하지만 매도인의 입장에서는 무조건 베스트 오퍼를 택일해서 파는 것 이외에도 다음과 같은 3가지의 옵션 중 택일할 수 있는 권리가 있음을 주지할 필요가있다.
 

우선 내용을 살펴보면
 

(1)   제시된 오퍼중에서 최고가 입찰자에게 파는 방법
 

(2)   제시된 오퍼중 최고가 입찰자와 재협상을 통하여 가격을 올리는 방법
 

(3)   제시된 오퍼 모두를 거절하고 원하는 가격이 도달 할 때까지 팔지않는 방법
 

(4)   기타 시장에서 위드드로우(Withdrwan)하는 방법등 매도인은 자신의 부동산 물건을 팔기전까지 위와 같은 다양한 방법을 선택할 수 있으며 주변에 위협과 강압으로 인한 계약을 할 경우에는 계약취소 또는 손해배상까지 할 수 있는 권리를 갖고있다. 최근에 위와 같은 상황에서 위와 같은 권리들을 설명하지 않고 무조건 1번을 선택해서 결정토록 강요해서 부동산계약을 한 매도인이 부동산회사를 상대로 승소한 경우를 살펴보면서 매도인이 위와 같은 상황에서는 가장 유리한 선택을 할수있도록 에이젼트와 잘 상의하는 것이 바람직하다우선 동일한 조건에서 우선 택일해야될 사항들 중에서 몇가지만 간단히 체크해 보기로한다. 우선 컨디션이 많이 있는 것 보다는 컨디션이 없는 언컨디션오퍼가 더 좋고 매매금액도 경쟁자중에서 제일 높고 잔금일도 매도인이 원하는 날짜에 가까운 오퍼가 매도인에게는 유리 할 것이다.

매도인은 멀티플 오퍼 상황이 발생하였을 경우에는 무조건 (1)번 조항에 해당되는 높은 오퍼에 대하여 단순하게 싸인할 것이 아니라 다시한번 바이어들에게 좀더 금액을 올려보도록 카운터 오퍼를 할수도 있고 잔금일도 조정 할 수 있고, 다른 조건에 대하여 재협상할 기회를 가질 수도 있다.

 

옥션의 경우에는 사전에 잔금일과 매각조건에 대하여 사전에 미리 정해놓고 최고가 입찰자에게 매도하는방법이 옥션이지만 멀티플 오퍼의 경우에는 매수인의 베스트 오퍼를 근거로 재 협상할 수 있는 기회가 있으므로 경험있는 에이젼트의 조언이 필수적이라 할 수 있다통상적으로 부동산 거래의 경우에는 거래금액이 크다보니까 협상의 여지에 따라서 움직일수있는 금액이 다소 높다고 할수있다반면에 바이어가 멀티플오퍼를 작성할 경우에는 다음과 같은 내용의 서면에 싸인을 하고  멀티플 베스트 오퍼를 진행하게 된다


(1)   매수인은 두명 이상의 바이어 오퍼가  진행된다
 

(2)   매수인은 베스트 및 최고가 가격을 제시한다
 

(3)   매수인의 오퍼는 다른 바이어의 오퍼와 함께 동시에 매수인에게 설명된다
 

(4)   매수인의 오퍼는 매도인이 Accept하거나 Reject 할 수 있다
 

(5)    매도인은 오퍼에 대하여 카운터 오퍼를 하거나 Nego(협상할 수 있다는 내용의 서면에 싸인을 한후에 매수인의 Best 오퍼를 제출하게된다.


이처럼 멀티플오퍼의 경우에는 일종의 텐더형식과 비슷한 스타일로 진행하게 되는데 서면입찰형식과 동일하다고 볼수있다. 바이어입장에서는 물건을 구입하기 위하여 최상의 가격을 제시해야지만 경쟁자를 물리치고 매도인의 관심을 사로 잡아 물건을 구입할수 있는 기회를 가질수있다. 그러므로 매도인은 최고가 입찰을 통하여 경쟁자를 물리치고 매물을 구입할 수 있는 기회를 갖고 매수인은 최고가 판매를 할 수 있는 텐더(Tender) 또는 멀티플오퍼(Multiple offer)를 잘 활용하여 부동산시장에서 잘 활용 할 수 있는 지혜를 발휘 할 때이다. 특별히 다음호에서는 보기드문 부동산 물건을 판매하기 위한 새로운 전략으로 텐더에 대하여 집중적으로 살펴보기로 한다. 텐더는 농장 및  상가, 특별한 주택과 보기드문 부동산등에 대한 새로운 판매 방법 중의 하나로서 뉴질랜드의 전통적인 판매 방법중의 하나라고 할 수 있다.

 

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