연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
조석증
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
박승욱경관
빡 늘
CruisePro
봉원곤

옥션의 매력과 입찰요령

데이빗 한 0 1,648 2016.02.16 12:10

옥션은 사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라….

 

최근에 필자가 Auction으로 판매한 옥션매물에 대한 판매방법을 자세하게 살펴보기로 한다. 우선 옥션으로 부동산마켓에 내놓게 되면 일정기간 옥션마케팅을 통하여 시장가(Market Price)를 바이어들의 피드백(Feed back)을 통하여 알아볼수 있게 된다매도인은 옥션전에 리저브 프라이스(Reserve Price)정하게 되는데 바이어들의 피드백을 많이 참조하게 된다.


바이어 입장에서는 옥션전에 마음에 드는 물건을 찾게되면 옥션날전에 사전옥션오퍼(Prior Auction offer)를 작성하여 옥션너(Auctioner)에게 제출할 수 있다. 이런경우 바이어 입장에서는 옥션전에 미리 베스트 옥션오퍼를 작성하여 매도인의 희망가격에 도달할 경우에는 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션을 진행하게 할수도 있게된다더구나 매도인입장에서도 자신이 원하는 가격이 도달하였을 경우에는 굳이 옥션날까지 기다리다가 좋은 가격의 오퍼를 놓치게 되는 경우가 발생될 수 있으므로 매도인도 이런경우 매우 신중한 선택이 필요하게 된다.


필자의 경험으로는 옥션전에 옥션오퍼가 들어 올 경우 옥션전에 판매하는경우와 옥션날 기다렸다가 판매하는 경우를 살펴보면 부동산 물건의 위치와 특성과 바이어들의 반응등 여러가지 상황과 케이스에 따라서 케이스 바이 케이스로 신중하게 판단할 것을 제안하고 싶다.


어떤 부동산 물건은 옥션전에 시세보다 높게 팔리는 경우도 발생 할 수 있고, 오히려 옥션날까지 기다려서 옥션전 오퍼보다 보다 높게 팔리는 경우도 발생 할 수있다. 단지 옥션의  가장큰 매력중의 하나는 치열한 경쟁과 경합을 통하여 최고의 시장가 창출에 키 포인트가 있다


옥션의 장점중의 하나는 하나의 매물을 놓고 여러명의 바이어가 지켜보는가운데 공동 호가 입찰방식으로 진행하게 함으로서 상대편의 비딩하는 자세와 가격을 보면서 상호경쟁하는 구조를 가지고 있음으로서 바이어가 많을수록, 매물의 선호도가 높을수록 시장가격은 계속해서 올라갈수 밖에 없는 판매형식을 갖고 있다더구나 시장에 부동산공급이 부족하고 부동산 수요가 많을수록 더욱더 입찰가격은 올라가게 된다. 특별히 최근에는 지역과 학군에 따른 선호도가 점차 광범위하게 오클랜드 외각지역으로 옥션가격이 상승하는 추세에 있다.


옥션을 다른 방법으로 표현하면 사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라 할 수있다과거에는 옥션에서 경쟁이 안될경우에는 매도인이 리저브 프라이스(Rerserve Price)를 오히려 낮추어서 파는 경우도 왕왕 발생하게 되는 경우도 있었다하지만 최근에는 매도인이 정한 리저브프라이스보다 높은 가격으로 팔리게 되는 경우가 자주 발생하게 된다.


옥션을 성공적으로 입찰에 성공하기 위해서는 몇가지 적극적인 옥션입찰 자세를 제안하고 싶다. 우선 마지막 최후의 생존자가 되기 위해서는 몇가지 요령을 주지하고 마지막 입찰직전에 적극적이고 강력한 비딩의 자세를 상대편에게 보여줌으로 상대편의 기세를 제압하고 승리하는 작전이 때론 필요 할 수 있다. 최근에 수차례 비딩에 입찰하여 낙찰받은 바이어들의 성향과 방법을 분석해보면 소극적인 비딩자세보다는 적극적인 비딩을하여 상대편을 제압하고 마지막에 낙찰에 성공하는 케이스를 자주 목격하게 된다. 우선 바이어 입장에서 볼 때는 리저브가격 도달전에는 가능하면 경쟁자들의 분위기 파악을 하여 어떤 종류의 바이어들이 몇 명 참석하였는지 초기에 먼저 파악을하고 가능하면 가격이 급격하게 올라가는 것을 방지하기 위하여 비딩속도와 비딩가격을 초기에 조절할수 있도록 침착하게 대응할 필요가 있다


리저브가격이 도달하여 옥션너가 온더 마케트( On the Market)을 선언하게 되면 즉시 팔릴수있는 상태가 됨으로 마지막으로 남은 상대편 바이어와 적극적인 비딩경쟁을 통하여 상대편 기선을 제압할 필요가 있게 된다옥션장에서는 상대편의 입찰하는 모습과 가격등을 통하여 상대편의 상태가 어떤지를 잘 파악할수있게 됨과 동시에  입찰하는 본인의 모습도 상대편에게 보이게 된다. 손자병법에 지피지기면 백전백승이라는 고사성어처럼 상대편의 모습을 잘 분석하여 오히려 기세를 제압할 수 있는 적극적인 비딩자세를 통하여 상대편을 꺽을수 있는 요령이 필요하다. 옥션에 처음 참석하는 사람은 옥션의 경험이 많은 에이젼트에 대행입찰을 통하여 상대편을 제압할 수 있는 방법도 있고.. 여러가지 전략전술을 옥션장에서 발휘 할 수 있다. 바이어들은 누구나 동일한 조건에서 서로 다른 형편으로 입찰에 참석하지만 중요한 것은 최후에 마지막으로 생존하는 비딩을 하지않으면 입찰에 성공할 수 없다옥션에 어렵게 찾아놓은 좋은 물건을 놓치게 되면 장시간 동안 또 다시 새로운 매물을 향한 끊임없는 배회와 기약없는 탐험을 시작하게 된다그러므로 옥션입찰시 성공적인 낙찰을 위하여 반드시 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직하다고 여겨진다.

 

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

Eftpos 나라
eftpos.cash register,cctv,scale,alarm,pos system. T. 0800 880 400
코리아포스트 / The Korea Post
교민잡지, 생활정보, 코리아포스트, 코리아타임즈 T. 09 3793435
조앤제이
조앤제이 09-336-1155 각종 뉴질랜드 이민 비자 전문 Immigration Adviser Kyong Sook Cho Chun T. 093361155

On site Auction(현장옥션)과 Auction room( 옥션룸)의 비교…

댓글 0 | 조회 1,667 | 2016.05.02
*** 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브 가격 도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다… 더보기

옥션(Auction)시 네고(Nego)하는 경우

댓글 0 | 조회 1,475 | 2016.04.27
**부동산매매시 리스팅 및 셀링에이젼트를 다르게하는 것이 경우에 따라서는 각자의 이익을 보호 ** 최근에 옥션이 부동산 판매 방법의 대세를 이루고있고 옥션도중에 협상(Nego)하는… 더보기

옥션과 네고의 판매 방법의 차이점 분석

댓글 0 | 조회 1,776 | 2016.04.04
부동산 물건 판매시 옥션과 네고의 차이점을 분석해 보고 각각의 부동산 물건의 특성에 맞는 방법을 적용하여 시장에서 가장 좋은 가격과 좋은 조건에 팔수있는 내용을 살펴보기로 한다.우… 더보기

멀티플오퍼 시튜에이션(상황)에 대하여

댓글 0 | 조회 2,546 | 2016.03.07
---매수인에게 부동산 물건을 구입할 수 있는 공정한 기회를 부여하고 매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건에 팔수있는 기회를 동시에 부여하게 된다------. 이번호에는 부동산매매시… 더보기

옥션과 네고의 판매 방법의 차이점 분석

댓글 0 | 조회 1,991 | 2016.02.29
부동산 물건 판매시 옥션과 네고의 차이점을 분석해 보고 각각의 부동산 물건의 특성에 맞는 방법을 적용하여 시장에서 가장 좋은 가격과 좋은 조건에 팔수있는 내용을 살펴보기로 한다.우… 더보기
Now

현재 옥션의 매력과 입찰요령

댓글 0 | 조회 1,649 | 2016.02.16
옥션은사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라…. 최근에 필자가 Au… 더보기

매도자 시장에서 매수자 시장으로 전환시 주의할 점

댓글 0 | 조회 2,963 | 2016.01.14
매도인은 새로운투자를통하여보다 많은수익을누릴 수 있는지역으로교체 투자를 적극적으로검토하고시세보다 저렴하게하여 빠른시간 내에 기존의매물을팔고 좋은 지역으로투자 유망한매물로적극적으로부… 더보기

Advice on selling Rentel properties with Tena…

댓글 0 | 조회 1,019 | 2015.12.23
임대인과임차인이서로적극적으로상대편의입장을이해해주는입장에서협상을하게되면은서로원-원(Win-Win)할수있는좋은방법.. 최근에부동산 거래시 주택에 세입자 문제로 인하여 많은 주택 판매에… 더보기

부동산 판매가 잘되게하는 요령..

댓글 0 | 조회 1,712 | 2015.12.09
부동산의상승과하락 국면에 따른 바이어들의 피드백과반응들을잘 살펴서 항상 탄력적이고 현실성있는 애스킹 프라이스를유지하는것이 중요한 요소중의하나 현재부동산가격이 상승국면에서 중국인 바… 더보기

멀티풀 오퍼(Multiful Offer)란 무엇인가?

댓글 0 | 조회 2,142 | 2015.11.25
-매도인에게는 보다 좋은 가격과 조건을, 매수인에게는 공정한 기회와 Best 가격제시의 기회…-- 요즈음부동산 경기가 과열되어 부동산 판매시 흔하게 발생하는 멀티풀오퍼(Multif… 더보기

옥션의 진정한 매력과 참석요령

댓글 0 | 조회 1,368 | 2015.11.12
--치열한 경쟁을 통한 시장가를 뛰어넘는 좋은 판매방법 옥션 그리고 현명한 바이어들의 비딩요령…. 최근에필자에 수십개의 옥션현장을 참석하면서 겪었던 부동산 옥션현장 체험담을 교민과… 더보기

부동산 도입기, 성장기 성숙기국면의 특징과 성숙기에서의 부동산 투자안목 활용

댓글 0 | 조회 1,954 | 2015.10.29
성숙기에는 짧은 기간안에 상당한 투자수익을 얻을 수 있는 호기를 적극활용하는 지혜를--- 현재주택수요가 급증하고 택지수요가 많아짐에 따라 주택과 토지가격이 상승하고 있는 상황에서 … 더보기

이동용 소형주택(Potable Mini House)에 관하여

댓글 0 | 조회 2,114 | 2015.10.14
-저렴한 비용에 설치 및 이동이 편리하여 자투리 토지를 적극활용하여 주택난에 많은 도움이- 최근에주택가격이 고공행진을 하고 있는 가운데 주택구입에 관한 새로운 아이디어를 통하여 다… 더보기

옥션의 리저브 가격에 대하여

댓글 0 | 조회 1,486 | 2015.09.23
리저브가격에 옥션중에 탄력적으로 운영할수있으므로…매도인은 적극적으로 활요함으로시장 최고가 유도 가능할수있어.. 지난주 노스코트에서 진행된 옥션 매물에 대하여 리저브가격(Reserv… 더보기

Vendor 비딩이란?

댓글 0 | 조회 3,209 | 2015.09.09
내집마련의 기회를기회를계획하고있는바이어는과감한입찰계획을갖지않으면옥션에서좀처럼주택을구입하기는어려워….. 보통 옥션은매도인의입장에서볼때 단기간에 집중된광고 활동으로 매도자시장(Buye… 더보기

부동산 지분투자 및 소액투자에 대하여

댓글 0 | 조회 3,087 | 2015.08.26
- 유니타리 플랜 가동되는 내년에는 더욱 부동산 가격 상승예상 - 내집마련 first home buyer는 서두르는 것이 바람직 - 소액 지분투자를 통한 개발이익과 수익율을 극대화… 더보기

옥션에서 최종승리하는 비결

댓글 0 | 조회 1,723 | 2015.08.24
---다윗과 골리앗의 싸움에서 담대한 믿음과 자신감으로 옥션에 임하면 심리적으로 상대편을 제압하여 승리할수 있고, 더나아가 지피지기면 백전백승의 노하우를 지혜롭게 발휘할 때----… 더보기