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매도자 시장에서 매수자 시장으로 전환시 주의할 점

데이빗 한 0 2,855 2016.01.14 16:09

매도인은 새로운 투자를 통하여 보다 많은 수익을 누릴 수 있는 지역으로 교체 투자를 적극적으로 검토하고 시세보다 저렴하게 하여 빠른시간 내에 기존의 매물을 팔고 좋은 지역으로투자 유망한 매물로 적극적으로 부동산을 구입할 좋은 시기--

--- 상승국면에서 하락 국면으로 진입하는 초기단계

--- 매도인의 현실적인 가격을 제시하는 현명한 지혜와 판단력

--- 매도인은 적극적인 부동산 구입을 있는 좋은기회로 활용


우선 매수자 매도자 시장의 특징을 살펴보기로 한다.  매도자 시장(Seller Market) 특징은 매수자의 수요가 매도자의 매물보다 많을 경우 매도자가 원하는 금액에 따라 가격이 상승하는 시장을 말하며 주변에 팔리는 부동산 가격은 시간이 지날수록 매매 가격이 상승되는 시장을 말한다.  최근에 부동산 가격이 짧은 기간안에 폭등한 시장을 매도자 마켓의 대표적인 현상등을 말할 수 있다.  모기지 부담율 보다 양도 차익이 더커서 투자만 하면 수익이 발생되는 시장으로 매도자 마켓에서는 비인기 지역뿐만이 아니라 플래스터 하우스 단점이 많은 주택들까지도  별다른 어려움이 없이 좋은 가격에 불과 3-4주만에 팔리는 현상을 살펴 볼 수 있었다.


반면에 매수자 마켓(Buyer Market) 부동산 매물이 증가하고 부동산 구입자가 적어 매수세가 약해질 경우에 부동산 가격이 하락하는 시장으로 매도자의 선택의 폭이 넓어지고 부동산 판매 거래 시간도 오래걸리는 시장을 바이어 마켓(Buyer Market)이라한다이런 시장에서는 비인기지역 단점이 있는 부동산 매물들은 판매의 어려움이 발생되어 가격의 하락이 두드러지는 것을 발견할 수 있다.


이런시장에서는 가능하면 시세보다 저렴하게 내놓아서 가격이 더 하락하기 전에 먼저 처분하는 것이 현명한 판단이 될수있다. 매도자마켓에서는 부동산가격이 시간이 지날수록 가격이 점차적으로 하락되는 경향이 있으므로 모기지가 많은 매도자는 장기보유시 발생되는 모기지 부담을 통하여 렌트비를 받아도 모기지 손실에 많이 발생됨으로 빠른 시간안에 부동산을 처분하는 것이 부동산 보유를 통한 손실을 최소화 있는 시점이기도 하다.

 

 

필자의 경험으로 살펴 보면 부동산은 장기적으로 가격의 상승하지만 단기적으로는 상승과 하락을 반복하는 사이클을 갖고 있으므로 매수자 시장(Buyer Market) 하락 국면에서는 초기에 빠른 시간내에 시세보다 조금 저렴하게 판매하여 모기지의 손실을 극소화하는 것이 장기보유를 통한 손실을 극소화 할수있고 더구나 가격 상승 폭이 많은 좋은 부동산매물로 교체하는 것이 현명한 판단이 될수있다. 다시말하면 비인기지역에서 블루칩지역으로 플래스터 하우스에서 토지가 넓고 섹션 분할이 가능한 주택으로 교체하는 것이 향후 상당한 시세차익이 기대해 볼 수 있다더구나 내년 하반기에 실시되는 유니타리 플랜에 의하면 상당히 많은 지역이 개발 후보예정지로 지정되어 있어 현재의 비인기 지역 또는 단점이 많은 주택을 매도하고 새로운 투자 유망지역으로 투자하는 것이 향후 상당한 재테크에 도움이 될것으로 판단되어 진다.


부동산의 거래되는 가격의 매매 패턴을 살펴보면 매도자 시장에서는 부동산 매물이 적고 구입할려는 매수자가 많이 있으므로  매수자가 제시하는 가격보다는 매도자가 제시하는 높은 가격에 팔리는 경향이 있어 시간이 갈수록 부동산가격이 상승되는 것을 볼수있다반대로 바이어 마켓에서는  부동산 매물이 많고  매수자는 적기 때문에 매도 시간이 많이 걸리고 판매에 어려움이 발생하여  매도자가 제시하는 가격보다는 매수자가 제시하는 가격으로 하락하여 팔리는 경향을 살펴 볼 수 있다그동안 매도자 시장에서 매물이 적어서 비인기지역까지 가격이 상승하는 여러가지 상황들을 경험해 볼 수 있었다. 하지만 최근 몇주사이에  부동산 매물의 증가와 매수세의 약화로 인하여 부동산거래가 점점 시간이 걸리고 판매량이 하락하여 가격이 하락하는 초기 상황을 살펴보면서 필자는 상승국면에서 하락국면으로 진입하는 초기단계의 상황에 대한 매도인의 적극적인 현실적인 가격을 직시하고 매도인은 적극적인 부동산 구입을 있는 좋은기회로 활용하여 부동산거래에 도움을 주고자한다


중국인들이  부동산증시 폭락등 경제상황이 악화로  중국인들인 부동산 구입활동이 서서히 사라지고 있으며 옥션(Auction) 낙찰율도 최근에 80%대에서 45%대로 하락 되는 추세에 있다. 더구나 그동안 부동산가격의 급등을 통하여 부동산가격에 대한  매도인의 기대심리가 상당히 높게 형성되어 있어 부동산 거래결과가 달전에 비해 상당히 낮아지고 있는 추세이다부동산 경기는 통상적으로 실물경기에 비해 6개월정도 후행하는 경향이 있으므로 내년 중반기 정도가 되면 현재의 추세에 대한 결과를 확실하게 판단할수 있게 된다. 현재 곳곳에서 부동산 토지효율화와 주택부족현상을 완화하기위한 아파트 건립이 부도심권을 중심으로 추진되고 있으며 대규모의 토지개발을 통한 주택공급을 활성화하기 위한 정부의 노력과 양도세 도입을 통한 부동산투기 세력을 근절등을 통한 부동산가격을 안정화하기 위해 여러가지 정책을 진행중이다.


최근에 현지인 퍼스트홈 바이어들이 서서히 부동산시장에  활동을 시작하고 있는 상황이다. 2007,8년의 부동산 가격하락의 초기 증상들이 여기저기 나타나고 있는 상황에서 매도인은 좀더 현실을 직시하고 현명하게 판단해야 될 때가 된 것 같다최근 부동산의 거래의 매도자시장에서 매수자시장의 전환 초기 증세를 여러 곳에 보게 되면서 교민 여러분의 현명과 판단과 지혜를 적극적으로 활용해야할 필요한 시기이기도 하다매도인은 모기지 부담뿐만이 아니라 새로운 투자를 통하여 보다많은 수익을 누릴수있는 지역으로 교체 투자를 적극적을 살펴보기 위하여 시세보다 저렴하게 하여 빠른시간내에 기존의 매물을 팔고 좋은 지역으로 투자유망한 매물로 적극적으로 부동산을 구입할 좋은 시기를 활용하는 솔로몬의 지역을 발휘할 때이다. 

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