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부동산 도입기, 성장기 성숙기국면의 특징과 성숙기에서의 부동산 투자안목 활용

데이빗 한 0 1,942 2015.10.29 13:12

성숙기에는 짧은 기간안에  상당한 투자수익을 얻을 있는 호기를 적극활용하는 지혜를---

 

현재주택수요가 급증하고 택지수요가 많아짐에 따라 주택과 토지가격이 상승하고 있는 상황에서


이웃나라인 호주의 예를 들면 토지 이용효율화와 극대화를 위하여 한필지에 토지를 분할하여 주택을 여러채 건축할 있는 연립주태이나 테라스타운하우스, 빌라,아파트를 많이 짓는 추세이므로 이제 뉴질랜드도  주택난이 심각하게 되어  유니타리 플랜을  이미 만들어서 시행할 예정에 있으며, 이것이 본격적으로 실행하게 되면 한필지에 여러채의 집을 지울수 있게 되며, 등기분할하여 각각 분양해서 소유권이전도 가능하게 될것이다. 이런법규가 시행하게 되면 공시지가는 물론 재산세도 인상될 예정에 있어 다시한번 주택가격이 상승하는 요인이 발생하게 될것이다.


다시말하면 우리나라의 1970년대의 단독주택들이 서서히 사라지게 되고 일반 저층연립주택단지들이  교통의 중심지를 중심으로 많이 건립되면서  일부 역세권과 상권이 겹치는 곳에는 대규모 저층(5층이하) 아파트들이 향후 건립되고 있는 추세가 될것이다.


현재주택가격이 상대적으로 상당히 많이 올라있는 편이므로 비교적 저렴한 가격에  좋은 위치에 분양하는 아파트들을 눈여겨 보는것도 현재 마켓에서는 내집마련의 좋은 기회가 될것이다.


더구나  정부에서는 생애 첫주택을 장만하는 First Home buyer에게만 200m2 소형 택지만을  분양할 계획에 있으며, 중국,호주,유럽등 세계각국에서 부동산에 투자하는 사람이 많아지자 2015 1월부터는 주거목적이 아닌 투자목적으로 2년이내에 팔경우에는 양도세를 부과하는 법규를 신설하여 외국투자자에게는 뉴질랜드 뱅크 어카운트와 IRD번호, TAX Identification넘버, 패스포트등을  요구하구  있다.


그럼에도불구하고 주태수요에 비하여 공급이 부족하여 정부에서는 계속해서  신규 건축허가를 주택개발업자들에게 건축을 장려하고 있는 상황이다.   현재 대규모 택지개발지구인 실버데일(Silverdale), 밀워터 (Milwater) 대규모 택지개발이 실시되어 대규모 주택들이 들어오고 있으며 , 워스트 하버 옆에 홉슨빌(Hoppsonvill)또한 대규모 택지 개발이 진행되고 있어 주변에 있는 토지들이 상당히 많이 오른상태이다앞으로 장기적인 안목으로 살펴보면 이런 향후 5년에서 10년이내에  개발예정지인 일반 농장이나  루럴지역을 남들보다 앞선 투자를  하면  상당한 시세차익을 기대할것으로 예상된다. 이런곳들은 사실 이미 땅값이 많이 올라 있는곳도 있지만 의외로 찾다보면 시세보다 저렴하다든지 시세보다 비싸지만 향후 개발이 예정지에 투자하면 부동산 성숙기에서는 단기간에 상당한 시세차익을 기대할수있수도 있다.

 

다시말하면 부동산학측면에서 토지의 가격을 살펴보면 초기에 도입기 성장기 성숙기 쇠퇴기로 크게 4단계로 구분해서 설명할수있으면 초기 도입기에는 주택가격이 안정되어 장기적으로 개발되는 계획이 없어서 수십년동안  토지가격의 변동이 별로 없는 도입기를 지나게 되면 서서히 택지수요가 서서히 나타나면서 가격이 서서히 올라가는 성장기를 볼수있다. 성장기간에는 다소 시간은 걸리지만 장기적이고 점차적으로 수년에 걸쳐 가격이 상승하는 것을 살펴볼수있다.


하지만성숙기에 들어서면 주택개발업자들과 토지 이용의 가속도가 붙어서 짧은 기간안에 토지가격이 급상승하고 주택수요가 많아지는 국면으로 짧은 기간안에  많은 수익과 시세차액을 얻을수있는기간이기도 하다. 이런기간에는 잘안팔리던 주택들도 덩달아서 매매활황의 힘을 입어 쉽게 팔수있는 국면이므로 장기적으로 포텐샬 누수의 염려가 있는 플레스터 하우스를 팔고 장기적인 안목으로 주택가격이 상승할수있는지역으로 갈아타는 것이 재테크의 현명한 방법이 될수있을것이다.


한가지예를 들면 년전에 부동산 불경기에 팔기가 힘든 플레스터 하우스를 얼마전에 팔구 토지 분할이 가능한 주택으로 구입하여 상당한 시세차액을 남긴 사례가 있으므로 부동산 성숙기에는  부동산가격이  많이 올라 움직이기가 어렵다는 생각보다는 오히려 역경이 호기라 생각하여 발전의 밑거름이라 생각하고 과감하게 주택을 팔고 사는 현명한 재테크의 자세가 더욱 필요한 시기라 할수있다..


이런때는  주택가격이 주변에 팔린 시세보다 계속해서 높은 가격에 팔리게 되고 주택을 팔고나서  주택구입시기를 놓치게 되면 계속 자기집마련에 많은 어려움을 겪게된다.


반면에부동산쇠퇴기를 맞이하면 주택가격이 하락하게 되어 주택판매기간도 길어지고 가격도 하락하여 개발이 상당히 지연되는 시기를 말하는데  향후 뉴질랜드 부동산 시장은 쇠퇴기 보다는 상당기간 성숙기가 지속될것으로 예상되면 호주의 시드니처럼 주택가격이 도시중심부로부터 외곽쪽으로 계속해서 개발되어 도시가 양적 질적으로 팽창될것으로 예상되므로 앞으로 오클랜드도 시드니처럼 지가가 외곽까지 상승될것으로 예상된다..

 

그러므로장기적인 안목에서 내집마련은 물론이고 투자가 가능한 자금이 있을경우  주택투자는 물론이고  향후 개발이 될만한 목좋은 곳에  장기적으로 투자하면 상당한 시세차익을 누리는 현명한 재테크 방법도 전문가와 함께 설계해 보는것도 좋은 현재 부동산 시장이라 볼수있다..

 

향후중국정부에서는 대규모 뉴질랜드 투자 프로젝트를 진행중에 있고 세계각국에서 뉴질랜드로 향한 이민자의 발길이  끊어지지않는한 현재의 부동산가격과의 전쟁은 한동안 계속될것으로 예상된다.

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