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옥션에서 최종승리하는 비결

데이빗 한 0 1,674 2015.08.24 14:16

---다윗과 골리앗의 싸움에서 담대한 믿음과 자신감으로 옥션에 임하면 심리적으로 상대편을 제압하여 승리할수 있고, 더나아가 지피지기면 백전백승의 노하우를 지혜롭게 발휘할 ----

 

최근매도자 시장에서 부동산 구입시 옥션의 경쟁을 잘하는 비결을 살펴보기로 한다. 우선 옥션 전날 매수자와 에이젼트의 참석요령과 사전 대책회의를 거쳐 옥션에서 반드시 승리하는 비법을 강구하게 되었다. 우선 매수자는 옥션참석전에 사전에 융자승인과 계약금 10% 준비하고 최대한 비딩할 있는 금액 범위를 확인하고 비딩방법과요령, 비딩금액등을 협의하는 옥션 미팅을 하루전날 실시하였다. 하지만 옥션전에 참석하는 First Home Buyer 경험과 요령이 부족하여 많은 긴장 때문에 경험있는 에이젼트에게 모든 것을 맡기고 대리입찰을 부탁하였다.


옥션당일대부분의 상대편 바이어들은 도와주는 에이젼트가 옆에 있었지만 바이어 당사자들이 직접 손을 들기 때문에 상대편 바이어들의 표정과 상황을 그대로 노출되어서 상대편의 입장을 그대로 볼수가 있게된 반면에 우리는 수백차례 참석한 경험있는 에이젼트가 당당하게 대리입찰을 함으로서 우리의 상황과 입장을 노출시키지 않고 자신있게 입찰에  응하여 상대편을 제압할 있는 좋은 기회가 되었다.


일단옥션에서  비딩이 시작되면 금액으로 경합을 벌이지만 경합도중 상당한 심리적인 요소가 발생하게 된다. 손자병법에서 지피지기면 백전백승이란 고사성어처럼 상대편의 심리를 파악하면서 나의 상황을 감추고 비딩하면 최종적으로 승리할수 있는 경우가 발생하게 된다.


옥션너가최종적으로 매도인의 허락하에 On the market  선언되기 전까지는 전체상황을 파악하며 대기하고 있다가 리저브가격(Reserve Price) 돌파하게 되면 적극적인 비딩자세로 상대편을 제압하는 분위기를 연출하여 각상황에 맞는 대응전략으로 지혜롭게 비딩하면 상대편을 심리적인 면에서 제압할수있게된다. 우선 상대편이 가격을 올리는데 멈칫거리는 상황이 발생하면 적극적이고 저돌적인 자세와 분위기로 비딩에  임하데 올리는 금액을 만불씩하지말구 만불을 열번에 나누어서 천불씩 열번을 강하게 상대편이 올릴때마다  즉각적으로 비딩에 임하면 상대편이 심리적으로  위축되어 가격을 올리고 싶어도 올리고 싶은 마음이 수그러지게 된다. 다시말하면  어떤금액을 올려도 상대편이 즉각적으로 나오므로 살수있는 기회가 희박하다는 심리적 전술을 초기에 보여주어서 초전에 박살내는 분위기를 잡는 전술이 바이어에 따라 때론 필요하기도 하다. 상대편에게  비딩시 고개를 젖는 모습이나 힘들어 하는 모습을 보여주게 되면 약점이 잡혀서 마지막에  상대편이 강하게 나와서 좋은 기회를 놓치는 경우를 보게 되었다


반면에상대편이 너무 적극적으로 금액을 과다하게 올리는 반대의 입장으로 나올경우에는 오히려 반대 소액으로 천천히 대응하면서 옥션너가 치칠정도로 천천히  페이스를 유지하면서 끝까지 포기하지않고 간다는 자세를 강하게 보여주면 거꾸로 상대편이 중도에 포기하는 경우도 발생하게 된다. 더구나 비딩 상승속도뿐만이아니라 입찰금액단위도 만불단위에서 중도에  천불단위로 가능하면 빨리 꺽어주는 비딩을 중도에 해주어야 고액낙찰가를 사전에 방지할수있다


이런요소들은 가능하면  On the Market 선언된 후에 활용하는 것이 좀더 효과적이고 높은 가격에 낙찰받는 경우를 사전에 방지할수있다집값이 올라가는 원인중에 가장큰원인은 옥션에 참석하는 많은 바이어들이 경험과 요령부족으로 주택을 구입도 하지못하면서 가격만 올려놓는 경우를 상당히 많이 보게 되는데 이것은 바로 사전에 옥션에 대한 구입요령과 노하우를 활용하지 못하고 무작정 계획없이 입찰에 참석한 결과의 산물이라 할수있다.   최종적으로 마지막 입찰자로 남기위하여 금액을 높게 올리는것보다 더중요한 심리전에서 승리할 있는 지혜로운 비딩이 더욱 필요하게 되었다. 어느 프로 입찰자는 최종낙찰순간까지 단한번도 비딩하지않고 기다리고 있다가 마지막 망치두드리는 3초전에 입찰하여 마지막에  단한번에 낙찰받는 경우도 있었다.                                       


승리하는 마지막 성공입찰자와 수십차례 악수를 하면서 손바닥에 너무나 많은 땀이 흐르는 것을 보면서 상당히 긴장하며 입찰한 것을 느낄수있었다. 누구나 동일한 입장에서 옥션에 참석하지만 마지막에 경쟁에서 생존하는 최종입찰자에게 옥션의 승리의 망치소리가 울리게 된다.


이런요소들을 상황별로, 금액과 인종문화별로 참석한 바이어들에 따라 다소 각각 다른 전략 전술을 구사해야 함으로 옥션참석에 경험이 부족한 바이어들은 자신의 허점을 상대편에게 보이기 보다는 경험과 노하우가 풍부한 에이젼트에게 사전에 충분한 협의와 최대한의 비딩가격을 사전에 알려주어서 지혜로운 비딩으로 경쟁자를 제압하고 시세보다 저렴하게 구입할 있는 지혜를 발휘할 때이다.


옥션은특히 대중앞에 가격이 선포되면서 비딩을 통해 구입하는 방법임으로 경쟁률은 높지만 때에 따라서 낙찰가가 다소 낮아서 리저브가격보다 낮게 살수있는기회도 있다. 더구나 본인이 생각한 금액보다 휠씬더 저렴한 금액으로 낙찰되는 경우도 왕왕있으므로 옥션이 반드시 주택구입시 나쁜것만은 아니다. 오히려 과거에는 텐더가 유행한 시절이 있었는데 그때는 바이어가 최대한 줄수있는 금액을  서면제시해서 매도인이 선택하는 판매방법으로 오히려 지금 시기에도 유리한 판매 방법이 될수도 있다.


결론적으로 주택을 최종구입하는 매도,매수의 패턴을 살펴보면 적극적이고 긍정적인 마인드가 거래시에 많은 도움이 되고 소극적이고 부정적인 마인드로 주택을 구입할경우에는 실패하는 확률이 높ㅇ았던 것을 살펴볼수있다.


부동산의 재테크시 구입시 시세보다 저렴하게 구입하고 판매시 시세보다 비싸게 파는 생각도 좋치만 경우에 따라서는 좋은 집을 시세보다 더주고 사고 판매시에는 시세보다 조금 싸게 수월하게 판다는 자세로 임한다면 지금 부동산마켓에서도 그리 어렵지 않게 주택을 구입할수있고, 판매할 있는 길이 열리게 된다. .더구나 내집을 팔고 살경우에는 더욱 이런마인드가 필요해야 주택구입과 판매가 수월하게된다.


결국 주택매매시 옥션에 참석하는 경우에 다윗과 골리앗의 싸움에서 담대한 믿음과 자신감으로 옥션에 임하면 심리적으로 상대편을 제압하여 승리할수 있고, 더나아가 지피지기면 백전백승의 노하우를 지혜롭게 발휘할  중요할 때라 볼수있다.


보다 좋은 결과로 좋은주택을 구입할 있는 새로운 입찰마인드를 통한 옥션의 최종 승리자가 되길 교민여러분께  기원해 봅니다

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