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주택 임대차 분쟁, 이렇게 하면 피할 수 있다
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09/06/2015. 12:21
하병갑
INSIDE New Zealand
■ 세입자의 ‘렌트비 연체’가 분쟁의 최대 원인
집주인(landlords)과 세입자(tenants) 간의 주택 임대차 분쟁 건수가 점차 줄어들고 있는 것으로 나타났다.
지난해 주택 임대차 법원(Tenancy Tribunal)에 접수된 분쟁해결 신청 건수는 32,097건으로, 이 수치는 최근 4년간 매년 평균 35,000건 이상에 비해 약 8.3퍼센트 낮아진 것으로, 이 중 61%(19,000여건)는 주택 임대차 법원의 명령(orders)으로 해결됐고, 나머지는(12,000여건)는 조정(Mediation)으로 해결된 것으로 밝혀졌다.
분쟁의 최대 원인은 세입자의 ‘렌트비 체납’으로, 이에 따라 집주인에 의한 신청 건이 총 신청건수의 3/4을 차지했고, 그 뒤를 이어 렌트 종료 전 통지기일 위반, 주택 건물망실이 분쟁해결 신청의 이유로 드러났다.
반면, 세입자에 의한 분쟁해결 신청 건은 불과 9%(2,661건)에 불과했는데, 이는 세입자가 주택 임대차 분쟁으로 법원 신세를 질 경우, 그 기록이 “주홍글씨”로 남아, 향후 다른 렌트집을 구할 때에 필요한 전 집주인의 세입자 평가 편지에서 좋은 평을 받기 어려워, 사실상 맘에 드는 렌트집을 구하기 어렵게 되기 때문으로 추측됐다.
■ 임대차 계약서만 잘 이해해도 분쟁 예방가능
그럼, 시간과 돈, 그리고 정력낭비가 될 수 있는 주택 임대차 분쟁을 미연에 예방할 수는 없을까?
우선, 주택 임대차 계약서(Tenancy Agreement)만 잘 작성해도 분쟁을 예방할 수 있다. 그러기 위해서는 뉴질랜드의 ‘주택 임대차법(Residential Tenancies Act 1986)’에 규정된 집주인과 세입자의 권리와 의무를 잘 요약한 ‘주택 임대차 계약서(Tenancy Agreement)’의 내용을 이해할 필요가 있다.
집주인의 경우, 렌트기간이 시작되기 전에 쌍방이 서명한 임대차 계약서를 세입자에게 교부해야 한다. 또, 본드비를 받은 날로부터 23영업일 이내에 Tenancy Service Centre로 송금해야 하고, 그 영수증을 발급받으면 사본을 세입자에게 교부해야 한다. 렌트비 인상은 인상 최소 60일전에 서면으로 고지해야 하며, 집주인은 임대차 계약이 시작된 지 6개월, 또는 렌트비를 인상한 지 6개월(180일)이내에 다시 인상할 수 없다.
집주인이 집수리 필요상 렌트 집안에 들어갈 필요가 있으면, 서면으로 세입자에게 최소 24시간 전에 알려야 하고, 주기적인 집 내부 검사(Inspection)는 최소 48시간 전에 통지해야 한다.
반면, 세입자의 가장 큰 책임은 ‘렌트비를 납부기한 내에 지불하는 것’이다. 세입자는 렌트 집을 깨끗하게 정리하며 살아야 하고, 집에 문제가 생겼거나 수리할 필요가 있으면 집주인에게 신속히 알려주어야 한다. 또, 향후 분쟁에 대비, 집주인과 오간 편지와 전화내용은 꼼꼼히 기록, 정리해 둘 필요가 있으며, 처음과 마지막 집 검사(Inspection)는 집주인과 공동으로 실시하고 향후 분쟁에 대비, 임대차 계약서에 건물안팎의 상태에 관한 이상유무를 기록하고 서명할 필요가 있다.
집주인의 허락없이 내부구조를 변경해서는 안되며, 불법적인 용도로 집을 사용해서도 안된다. 친지나 친구의 일시적 방문체재를 제외하고, 계약서상 집주인에게 약속한 거주인원을 초과해서도 안 되며, 담배를 피우지 않는다거나 애완동물을 키우지 않는다고 기록했다면 이를 준수해야 한다.
거주기간을 고정한 임대차 계약(fixed term)을 했다면, 쌍방이 동의하거나 임대차 법원의 명령이 있을 경우만 기한보다 일찍 종료될 수 있다. 쌍방이 동의하지 않으면 임대차 법원에 계약종료를 요청할 수 있으며 이 경우 법원은 손해배상 명령을 내릴 수 있다.
고정기간 임대차 계약은 계약이 종료되기 전 21일과 90일사이에 다시 고정기간으로 연장할 지 여부를 상대방에게 통지, 동의를 얻어야 하며, 쌍방간에 아무런 연락없이 고정기간이 만료되면, 자동적으로 ‘Periodic’ 계약으로 전환된다.
거주기간을 고정하지 않고 임대차 계약(periodic term)을 한 경우, 세입자가 이사 나가려면 21일 전에 집주인에게 서면으로 통지해야 하고, 반대로 집주인이 세입자를 퇴거시키려면 90일 전에 세입자에게 서면으로 통지해야 한다. 단, 집주인이나 그 가족, 또는 집주인의 회사직원이 이사 들어올 작정이거나, ‘세입자 없는 조건(vacant possession)’으로 집이 팔린 경우에는 42일 전에 세입자에게 서면으로 통지해야 한다.
■ ‘속성 해결’ 온라인 신청시 분쟁처리기간 2일로 단축
일단, 집주인과 세입자간에 분쟁이 발생하면 쌍방간의 불신이 더 깊어지기 전에 빨리 해결해야 할 필요가 있다. 진작에 해결했으면 ‘호미’로 막을 일을 나중엔 ‘가래’로도 막지 못하는 우를 범해 분쟁해결 옵션의 선택 폭이 좁아지기 때문이다.
집주인과 세입자의 분쟁은 ‘속성 해결(FastTrack Resolution)’ 방법을 이용하든지, ‘조정(Mediation)’ 방법이나 ‘주택 임대차 법원(Tenancy Tribunal)’의 명령(orders)을 통해 해결된다.
‘속성 해결’ 방법은 우선, 분쟁 당사자가 실제 부채금액, 상환방법, 상환 개시일, 미상환시 결과 등 네 가지에 합의해야 한다. 집주인은 주택 임대차 법원에 ‘속성 해결’ 방법을 신청했다는 사실과, 조정자가 신청 후 2일 이내에 연락할 것이라는 사실을 세입자에게 알려줘야 한다. 그 다음, 소정($20.44)의 온라인 신청비를 지불하고, 임대차 법원의 웹사이트에 신청해야 한다.
신청이 접수되면 조정자가 쌍방에게 연락을 취해, 합의사항을 확인하고 조정자가 명령문을 작성하여 쌍방의 서명을 얻은 후 조정자의 확인서명으로 2일만에 분쟁을 공식적으로 마무리한다. 이 방법은 지난해 11월부터 도입돼 분쟁해결 처리기간이 기존의 12일에서 2일로 대폭 단축됐다.
한편, ‘조정(Mediation)’은 법무부 소속의 조정자(mediator)와 분쟁 당사자 쌍방이 모두가 편리한 시간을 정해 함께 동시에 통화하는 회의전화(conference call)를 이용하는 ‘전화조정’ 방법이 일반적이다. 그러나, 이슈가 여러 가지인 복잡한 분쟁이나 분쟁당사자가 원하면 ‘면담(face-to-face)조정’ 방법을 사용하기도 한다. 신청시 미리 요청하면 한국어 무료통역 서비스도 제공된다.
‘조정’은 주택 임대차 법원에서의 공청회(hearings)보다 덜 공식적인 방법이어서, 조정내용은 사적인(private) 사안으로 간주, 제3자에게 비밀로 부친다. 조정자가 결정하는 것이 아니라, 분쟁 당사자들의 합의 내용을 문서로 만들어 쌍방이 서명하게 한 후, 조정자 자신이 확인, 서명한 합의(명령)문(mediated orders)은 법원의 명령처럼 법적 구속력을 갖게 된다.
위의 단계에서도 쌍방간 타협에 이르지 못할 경우, 마지막 단계로 ‘주택 임대차 법원’의 명령(orders)을 구하게 된다. 그러나, 이 과정에서도 ‘조정’을 이용할 수 있으며, 보통 주택 임대차 법원에서 공청회를 통해 서로간의 주장을 듣고 판사가 결정문을 작성하며, 렌트비 납부나 손해배상금 지불, 또는, 강제로 일정 행위를 할 것을 명령하는 공식적인 판결문을 작성, 공시하며 이는 당연히 법적 구속력을 갖는다.
<하병갑 객원기자>
