많이들 불경기라고 한다. 세계가 불경기다. 이런 불경기에는 호경기와 입장이 달라지는 관계들이 있다. 대표적인 것이 비즈니스 건물의 Tenant와 landlord 관계다.

물론 호경기에는 Landlord가 주로 우위에 선다. Rent Review 할 때, Rent 비를 올려도 꾹 참고 Tenant는 내야 한다. 물론 Lease 계약의 토대로 해야겠지만. Outgoings가 인상되어도 제때 내야 한다. 말 그대로 Land의 Lord이다.

그러나 불경기가 되면 상황이 달라진다. 자꾸 올리면 Tenant 구하기 힘든 이 시절, 나가 버리면 일단 수입도 사라지지만 비어 있는 건물의 가격도 대폭 떨어진다. 이 때 Outgoings 중의 하나인 건물 보험료가 문제가 된다. 특히 요즈음 뉴질랜드처럼 지진 때문에 보험료 올라가는 시절에 걸리면 그 귀중하신 Tenant께서 한마디 하신다. ‘렌트비도 비싼데 보험료가 왜 이렇게 올라가냐고’ 그러면 쪼그라든 Landlord께서 대답하길, ‘Auckland District Law Society 2002에서 나오는 Deed of Lease Fifth Edition 2008의 Insurance 항목을 보면 Landlord가 꼭 가입해야 하고 또한 12 month 동안 Loss of Rent, Landlord Fixture 그리고 건물 오너로서의 책임보험의 조건을 추가로 가입할 수 있다고’.

그러나 불경기의 Tenant를 이해시키기란 쉽지가 않다.

이런 경우, Landlord에게 건물보험을 위임받은 Tenant는 건물보험만 남겨 놓고 책임보험과 렌트 손실보상의 조건을 당연히 없앤다. 왜냐하면 Lease 계약서에는 건물 이외의 보험 조건들은 필수조항이 아니기에 집주인의 안전과 평화를 위해 내 돈 들여서 꼭 챙겨 줄 필요가 없다. 사실 필자에게 문제점을 상담한 경우들은 Tenant들이 대부분 보험가입 전체를 누락시키고 있었다. 그런데 만일 화재가 발생하면 표준 렌트계약서에 의해 복구 기간 동안 Rent 비를 못 받는 경우가 발생할 수도 있다.

대부분의 화재가 원인이 불명확한 것은, 현장이 다 타버렸는데 어떤 증거로‘니 때문이야’라고 하겠는가, 책임이 분명하지 않다. 게다가 하나의 활화산이 동해에 멀쩡하게 살아 숨쉬고 있고 잠시인지 아닌지 모르는 잠자고 있는 휴화산이 100 여개나 있는 오클랜드에서 자연재해가 발생하면, 그 가여운 Landlord 씨들은 얼마 안 가서 Rent 비 수금에 문제가 발생될 것이고, 생활비는 고사하고 그 비싼 이자와 원금을 자신의 호주머니에서 내야 할 것이다. 그래도 ‘Loss of Rent’ 라는 조건은 없지만 건물 보험은 가입되어 있다고 스스로 위안하여도 건물 복구기간 동안 어쨌든 Landlord는 은행에 꼬박 그 이자를 내어야 한다.

다시 말해서 절대 빌딩관리의 어떤 영역도 비용이 지불되어야 한다면 Tenant에게 맡기면 경비의 절감을 노력하게 된다. 나의 소중한 자식 같은 자산이 위험에 노출된다. 그런데 사실 Property Manager나 Body Corporate에서 관리를 하면 이런 경우는 줄일 수 있으나 개인이 직접관리 하는 경우, 주의해야 한다. 누구든지 건물을 구입할 때, 보험가입을 빠뜨리지 않는다. 왜냐하면 은행의 융자는 보험서류가 없으면 진행이 안되기 때문이다.

이 때, 주택과는 다르게 Commercial인 경우, Landlord를 보호하기 위해 Loss of Rent(렌트손실)와 Landlord Liability 를 꼭 가입하라는 조언을 변호사나 보험어드바이저가 하는 순간, 경비절감을 위해 은행에서 요청하는 것만 하자고 한다. 물론 어떤 똑똑한 은행 Credit Manager를 만나면 Full Option으로 보험 가입을 요구 받는 행운(?)을 만나기도 하지만 대부분은 최초 계약 시 초기 보험료는 미래의 Landlord인 Purchaser가 지불하기 때문에 비용절감으로 나가게 되고 시간이 지나서 그 Landlord가 그 조건들의 중요함을 깨닫고 제대로 보강하려고 하면, 이미 Tenant의 강력한 저항이 기다리고 있는 것이다.

건물의 Landlord는 보험을 제대로 가입해 두어 어떤 재해에도 Financial Problem을 발생시키지 않고 Tenant의 비즈니스를 보호해야 할 법적인 책임이 분명히 있으며 건물주인인 자신과 Tenant 양쪽 모두 Win-Win할 수 있는 올바른 정보를 얻으려면 인증된 보험 어드바이저와 상의 해야 할 필요가 있다.

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