Q. 장기적으로 계약을 갱신해왔고 3년 전에 새로운 오클랜드 지역법 표준에 따라 계약을 다시 썼었다. 예전계약과 새로 만든 계약 둘 모두 사용기간 동안의 건물 손상을 회복하기로 되어있는데 임차인이 이번 기간으로 계약을 끝내면서 새로운 계약을 썼던 3년 동안의 손상만 보수하겠다고 주장하고 있다. 건물 내에서 오랜 기간 큰 기계들을 사용해 손상이 많은데 30년 계약 기간 모두를 적용시켜 배상받아야 하지 않나.

A. 계약서를 직접 보지 않는 한 정확히 말하기는 힘든 문제다. 최근 쓴 계약서가 예전 계약서를 포함하는지 또는 대체된 것인지가 분명하지 않다. 만약 최근 계약서가 예전 것을 포함하는 것이라면 임차인은 임대기간 전부 동안의 건물 상해에 대해 배상해야 한다. 물론 시간이 지남으로써 자연히 생기는 적정한 손해는 제외된다.

'정당한 사용'으로 간주되는 것은 일반적으로 상업 부동산의 특징과 계약에 포함된 대로 그 건물의 허가된 사용을 조건으로 한다. 만약 최근의 계약이 예전 계약을 대체한 것이라면 1952 건축법 조례의 106항에 따라 임차인은 새로운 계약서가 쓰여진 3년 동안의 건물 상해만 회복시켜야 할 것이다. 하지만 이 경우에라도 부동산 조례 그리고, 또는 불법행위에 관한 현재의 법에 입각해 임차인에게 배상을 요구할 수 있을 것이다.

건축법 조례에서는 모든 임차인이 임대공간을 좋은 상태(good & tenantable)로 수리해야 할 의무를 포함하고 있다. 이러한 의무는 임대 계약 동안, 또한 계약 만기시에 적용된다. 여기서 'good & tenantable'라는 것은 임대시작부터 고려되어야 할 것이다. 이번 질문의 경우 예전 계약서가 이 조례항목을 제외하지 않는다면 계약 만기 때에 임차인인이 건물 상해를 보수하고 좋은 상태로 만들어 놓아야 한다는 것은 논쟁의 여지가 있다.

만약 원래의 계약이 정식 날인 증서로 된 것이라면 12년의 법령 제한 기간이 이러한 요구에 적용될 것이다. 지금은 예전 계약 종료에서 겨우 3년 되었기는 하지만, 임차인은 지금까지 미뤄 왔던 보수 요구에 이의를 제기할 것이다.

최근 계약이 예전의 계약을 포함하든 대체하든 당신은 불법행위 임대에 대해 클레임을 걸 수 있다. 하지만 장기간 건물에 가해진 손상이 정당하고 정식으로 허가를 받은 사용 때문이라면 임차인의 과실을 증명하기 힘들게 된다.

결론적으로 위의 질문에서 누구의 방법이 옳은가 하는 것은 현재계약이 예전 계약을 포함하는 것인지 대체하는 것인지의 여부와 또한 임대된 건물의 손상이 어디서부터 온 것인지에 따라 달라질 것이다.